小谈贷款

小谈贷款

2019, Apr 20    

之前看过 《The Barefoot Investor: The Only Money Guide You’ll Ever Need》之后,我像打了鸡血一样,充满了动力。像我另外一篇说到的,开始从小做起,换手机套餐,销多余的银行卡卡,复查买的保险和日常支出,储备应急基金。也算是看的即时,在去年我也赶在惠灵顿房市领跑全国上涨的时候爬上了房产的梯子。
前段日子和一群人聊天,聊到了贷款,我当时比较意外他们没有听过新西兰的 ‘offset mortgage’, 其实这个也是我在那本书上看到的,我自己也在银行的网站上可以看到。
那我也跟你们普及一下我们普通人可能会碰到的房贷种类吧。

常规的,table loans

我们普通人一般会申请所谓的 table loans, 可能是固定一部分1年,另外一部分2年,甚至一部分5年,银行会给你不同年限不同的利率。这样我们的固定期限内的还款额就是固定的,大部分是利息,小部分还本金,这样贷25-30年。这种常见的也是银行非常乐意客户去固定起来的。因为在这些固定的期限内,你的利率不变,你也不可以提前多换本金,(虽然大部分银行会允许你每年免费多还一个loan的5%),如果你想提前还清,就是你想把钱还清,银行还收你罚金。这个有利有弊,根据个人情况而定。

  • 优点就是,利率一般比较低,每个月还款固定
  • 缺点就是,固定死,不利于早日还清贷款

offset loans

offset loans 可能有些人没有听过,其实银行的网站上也都有写,它总结起来的意思是,我们的存款,可以用来抵冲你贷款的本金,我们房贷的利息都是每日结算,当日的利息就是你贷款额和你存款额的差值才会计算房贷利息。举个例子,我有10万块的offset mortgage,(设置offset贷款的时候,银行会让你选择关联一些,甚至所有的同行的个人账户),然后今天我关联账户的总存款金额有1万,那我今天offset房贷的利息就只算9万的部分,明天如果变成了2万,我明天的利息就只算8万的部分。道理就是这样,只计算差额的部分的利息。当然了这些关联账户里的1万,或2万是没有任何存款利息的。今天的银行存款利息那么低,不要也罢,拿来offset 贷款多划算啊。
说到offset我真是喜欢这个贷款,关联账户里的钱越多,我们就付越少的利息,并且这个钱我们可以随时可以自己自由支配,银行没有权利限制。但是offset 贷款的利息一般会比上面table的利率高不少,我个人的做法就是固定一部分,然后根据自己的情况来划分拿总贷款的多少为offset loan。 搭配offset贷款,我们就需要一个好用的信用卡,因为上面说了,房贷的利息是按天算,我们能能尽量保证我们关联户头里的钱越多越好,所以我们就用信用卡去付日常的开销费用,这样信用卡免息期内我们可以享受这些日常开支付费本来要花的钱来抵冲我们的房贷利息了。是不是很有道理呢?但是一定记得要按时还清信用卡账单的,不然就不划算了。
对于自制力强,比较会存钱的亲们,真的非常的划算,省了利息,并且整个还清贷款的年限会大幅度缩减。我这里有一个自己的计算器,大家可以算一算比较一下,每两周存多少钱,一年下来比table的省多少利息,还款年薪能缩短多少。

其实还有一些贷款种类,例如房产投资者用的比较多的interest only, 这个的贷款银行会对你的个人财务做评估而判定是否合适你,另外一个和offset比较像的是revolving home loan,这个就像一张巨额的信用卡,还款和用多少都看你自己,就看你个人克制能力和需求,有兴趣的可以自行了解一下。 最后说的是房贷利率,其实银行都会有公布一个利率给我们,就是所谓的广告利率,也许你看到另外一个银行的利率更好,你完全可以拿去让你的银行match,只要是你市面上能找到最低的,他们一般都会给你,甚至就算他们是最低,就跟我们买东西,都是可以讨价还价的。并不是银行说什么就是什么,不行就换下一家咯。又不是只有他们一家。
利率只是房贷里的一个因素之一,其实房贷的结构也是很重要,在今天银行纷纷不断降历史最低利率的时候,如果我们在之前固定一个比较高的利率,也不利于自由还款的话,其实对我们自身是挺不利的。大家可以多查阅,多自己分析适合自己的情况,早日mortage free!

[今天就先分享这么多,后面再和大家继续分享我读的书和体会的心得,也欢迎大家一起讨论交流。]

我的阅读书单分享:

谢谢你的打赏